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广州拿出“大诚意” 2024年首批土拍拿出多宗稀缺宅地

2024-05-27 04:01    点击次数:136

  近日,广州市规划和自然资源局发布2024年部分拟供商品住宅用地项目清单(第一批),共计22宗宅地。

  花都区是一批次的供应大户,拟出让5宗地;天河区、荔湾区、番禺区分别拟供应4宗地;海珠区、白云区均供应2宗地,从化1宗;南沙区、增城区一批次无地块供应,黄埔区今年零供应。

  “一批次拟供应地块以中心区及近郊为主,其中中心4区计划供应地块占比接近一半,整体土地供应往市中心靠。”中指研究院华南分院研究主管陈雪强向蓝鲸财经表示,主要原因是土地市场分化明显,去年以来,中心区域核心板块土地市场热度较高,外围非核心板块土地基本以流拍或者底价成交为主,开发商拿地也趋于谨慎,基本偏向于中心区域优质地块,更加追求销售确定性。

  从供应规模看,与2023年一批次拟供应清单的地块相比,今年第一批供地总用地面积同比减少了10%至120.61公顷,建筑面积则减少11%至300.28万平方米。

  “质增量减”,或受去年及今年初多宗地块流拍影响,广州一批次供地计划拿出了更大的诚意。

  金融城东稀缺宅地将上架

  整体来看,中心城区的地块素质不错,以天河区拟供应的4宗地为例,2宗位于天河区金融城东区,2宗位于世界大观片区,均为高端项目聚集区。

  蓝鲸财经梳理发现,金融城自2013年以来出让的用地多为商务用地、商业用地,鲜少宅地供应。

  目前,金融城东区附近在售项目有合景臻溋名铸、鹏瑞一号。前者前身是合景泰富2019年竞得的一宗商住地,彼时该地块吸引了包括保利、鹏瑞、招商、中海、平安等12家房企争夺;后者前身地块是由鹏瑞旗下公司在2021年竞得的一宗商业商务混合用地,可用于建设服务型公寓。

  当地一位中介介绍,合景臻溋名铸顶层复式单价42万元,平层25万起步,是“妥妥的”豪宅,去化效果不错;鹏瑞一号销售也不错,甚至未开中介渠道。

  此外,广州本土企业新城市集团的“新城市领院”项目也位于金融城东区附近,该项目也属豪宅,但地块复杂,项目进度缓慢。

  此次的两宗金融城东区宅地,稀缺性无需多言。

  根据前述项目清单,一批次拟供应的两宗金融城东区涉宅地块位于黄埔大道以南、车陂路以东,两宗地总用地面积及总建筑面积共计4.27公顷、18.09万平方米,包含部分商业用地。

  从位置看,金融城东区地块南侧临近珠江,距离车陂南站仅约五百米,驾车20分钟可达珠江新城、琶洲商务区等重要功能片区。

  不过,结合此前发布的《2024年度经营性用地供地蓝皮书》来看,这两块地并不临江。

  “地块不怎么望江,只有江边的好卖。还是看价格,如果是15万左右价格(房价)应该还可以。”上述中介认为。

  同样位于天河区的世界大观地块也属于热门地块。去年出让的世界大观一期、二期地块均由越秀地产竞得,成交楼面价分别为50160元/平方米、44833元/平方米(未扣除配建),两宗地均吸引了多家企业参与竞价。

  此外,荔湾区陆居路地块距离白鹅潭国际金融中心仅一街之隔,临近的地铁白鹅潭站是四条地铁线路交汇处,教育、商业配套成熟;海珠区石岗路地块居住氛围成熟,附近交通、教育等配套完善。

  至于一批次“供地大户”花都区的5宗地,广花公路以东、雅瑶路以北地块,平步大道以北、建设北路以西地块,及大陵北地块(二期)均为去年终止出让的地块。

  “去年花都的流拍率达40%,这个比例还是比较高的,及时调整出让策略和地块的完整性再拿出来卖,应该让利很大。”李宇嘉向蓝鲸财经表示。

  “量缩质提”,土拍热度或延续低温

  在李宇嘉看来,广州的供地思路主要结合了短期和中长期的库存去化、开发商的拿地潜力,避免流拍,及时补充地方政府的土地出让收入。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也向蓝鲸财经表示,“一批次广州启用量缩质提的供地模式,这样的供地思路比较符合广州当前土地及房地产市场发展需求。在去年及今年初多宗地块流拍,以及库存量居高不下的背景下,土拍热度的回升以及流拍现象的改善对于广州来说,是当前比较重要且需要突破的工作之一。”

  从库存量看,目前广州楼市面临一定的去化压力。

  据中指研究院的数据,截至去年12月,广州整体库存量及去化周期均位于历史高位,整体库存量为1080万平方米,整体去化周期为17.2个月。分区域看,增城、番禺、南沙库存量位居前三。

  一批次拟供应地块基本上贴合了当前楼市状况,南沙、增城均无地块供应,番禺区4宗地。从全年看,据前述“供地蓝皮书”蓝皮书看,南沙全年仅拟供应5宗地,增城仅供应3宗,减量明显;番禺区则仍是供应大幅,全年拟供应17宗宅地。

  一批次供地“量减质增”的背景下,广州土拍热度能否回升?

  李宇嘉认为,今年广州土地市场仍旧会维持“不温不火”的状态,开发商补中心区的库存,整体上中心区依旧占比百分之六七十,但事实上拿地积极性可能并不如想象的那么高。

  “一方面,中心区新房去化较快,此次荔湾、天河、番禺加大供应,开发商也会加速补仓,加上政府在土地出让时作出让利,开发商的利润空间及销售具有确定性。”李宇嘉分析道,另一方面,新的土地跟原来的相比存在劣势,去年广州出台了计容新规,土地供应不可能再出现高赠送的状况。例如,通过阳台等半敞开空间增加赠送面积的设计或得到限制。

  关荣雪则认为,广州核心区域优质地块的推出或将吸引房企大力布局,但由于广州内生住房需求力相对不足,城市创新能力相对较弱,人才吸引力缺乏明显优势等,不排除广州土拍热度或将持续低于北上深以及杭州、成都等这类热点一二线城市。



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